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由MALL掀起的一场中国商业地产运动2

2019-02-27 21:14:17

由“MALL”掀起的一场中国商业地产运动(2)

郊区MALL是国外郊区化产物,城区MALL是中国城市化产物 据介绍,正佳的美式室内游乐场目前为国内,仅餐饮面积就达3万平方米,麦当劳、肯德基、必胜客、哈根达斯、星巴克、仙踪林、元禄寿司、拉斯维加斯式自助餐厅、尚苑、食尚引、拉丁餐厅、新口味西餐厅、新泰洋美食城的等全面挑战味觉极限,使其“亚洲体验之都”名副其实。 陈维民告诉,仅七月份正佳就搞了国际大师画展、摄影展、国际童声合唱节等近80项活动,8月份又搞了别具特色的军衔展、抗日战争文物图片展和新丝路模特大赛等一系列活动。随着飞扬国际影城、拉斯维加斯等餐饮店陆续开业,正佳将很快进入全面营业阶段,真正的体验时代即将到来。现在正佳休息日人潮均不低于30万。8月25日仅中国移动用户进入正佳的就有9.3万。 广东中新合市场投资策划有限公司执行董事陈智认为:“第二代购物中心作为一种新的业态是商业发展到这样一个阶段的必然产物。首先是市场上需要这种模式,有需求才有存在的价值。只要有这种需求就不是泡沫。实际上如果规划、设计、运营的好,广州有着大型mall发展的广阔空间。” 有业内人士认为:购物中心实际上是一个城市的多功能厅,是小康社会的一个标志,也是城市现代化的一个窗口。 陈维民告诉《中国经济周刊》,对第二代MALL的市场需求不仅仅是消费者的需求,也是经营者的需求。“现在传统零售商品几乎百分之百供过于求,而汽车、商品房、信息产品、餐饮、文化教育是目前中国人的五大消费热点,这些是以购物为主的传统商业设施难以染指的。而正佳的功能定位是52%的购物、18%的餐饮、30%的娱乐。根据中国社科院财贸经济研究所出具的一份研究报告显示:2004年中国居民消费与前年相比,住房消费新增23.1%,信息产品50%,餐饮消费22%。人均文化教育消费增长了11.6%,“这就是为什么去年老百姓拿出1300多亿存款,在传统零售市场没有表现的原因”,“超大型购物广场只做传统零售就不能扬长避短。” “为什么不能在购物中心推广旅游、推广房地产楼盘、卖汽车、卖保险和进行教育文化活动?我们可以把普通商场做不了的事都拉进来,并且刺激复合性的消费方式”陈维民对《中国经济周刊》畅谈了他的想法。 正佳广场体验式购物狂潮引起国家有关部委关注,国家商务部有关文件称:“率先引进世界先进的体验经济模式,将购物与“体验”结合,并以超前时代三十年的商业规划,成就了“亚洲首席体验式购物乐园”的地位,成为与拉斯维加斯、纽约第五街、东京银座并肩的体验经济巨人。”为此,国家商务部还发文邀请正佳广场参加于2005年9月6日至10日在北京举办的‘2005第十二届亚太零售商博览会。 从调控到调研的一字之差 根据商务部发布的《中国流通产业发展报告》预计,2005年中国商业地产投资规模将达到2000亿元,增幅达20%。而中国商业地产联盟发布的资料则显示,2004年全国商业地产投资约为1700亿元,但空置面积达到2610万平方米。 虽然商业地产不等于购物中心,但商业地产新增投资的主要部分确与形形色色的购物中心有关。而这一点正是促使中央对商业地产和购物中心屡次彻查的重要因素。 2004年经温家宝总理的亲自批示,发改委、商务部、建设部、银监会四部委于3月—5月对于全国的购物中心进行了次彻查,但是由于缺少对购物中心规模的量化指标,此次调查很快不了了之;当年7月,原四部委与国土资源部再次介入对全国购物中心的摸底调查工作,但由于第二次彻查以地方政府自查为主而终流于形式。在有关部委两次彻查未果而《城市商业点规划条例》迟迟未出台的大背景下,2005年7月商务部的第三次调研被赋予了更多的期待。 此次调研活动的带队之一,中国城市商业点建设管理联合会副会长王永平表示,此行目的有二:一是为了防止中央政府调控住宅地产之后形成新的商业地产投机风潮,二是为了推动《城市商业点规划条例》(下称《商条例》)的尽快出台。同时,商务部希望摸清商业设施的增量,以便及时对市场作出正确引导;发现商业地产开发中的问题与难点,为中央调整行业政策提供依据。 据悉,《商条例》除了对各大城市的商业点规划进行规范外,还将建立一套完整的听证制度:各个地方城市1万平米以下的商业项目由各地商业主管部门牵头进行听证,当地的建设规划部门、工商部门、发改委、行业组织、社区居民等都要参与,而1万平米以上的大型项目可能要由商务部组织听证,开发商只有拿到通过听证的有关文件之后,才能进行开发。 有资料显示,全国38个中心城市有25个城市的商业点规划经市政府批准颁布实施。而在241个地级城市中,商业点规划经市政府批准颁布实施的只有12个,有119个城市连初稿也没有完成,甚至有的还未启动。陈智告诉《中国经济周刊》:“即使一些城市在商务部要求下给出商业点规划,现在看来大部分做的都是商业发展规划。” “那是因为购物中心这么大的家伙不是商业点规划就能解决的,早晚都要纳入城市总体规划当中”,陈维民对《中国经济周刊》表达了自己的看法,“包括有没有地铁,交通怎么疏导,周边还有什么项目,选址是城市中心区、副中心区市区还是郊区。像正佳这么大的购物中心还牵涉到城市间沟通协调的问题,这些问题必须要由政府进行总体规划和协调才能玩得转。” 以地铁为例。有数据显示,一趟地铁的载客量相当于200台轿车,每5分钟一趟的地铁给购物中心带来的是源源不断的客流与商机。 问题在于拉一条地铁需要与地铁总公司协调、修一条人行隧道则需要与市政部门打交道。这些都不是商业系统能解决的,必须放在城市总体规划的框架下统筹考虑。事实上,购物中心开发商们的抱怨大都与城市的总规划有着千丝万缕的联系。 看来,群MALL乱舞的原因是综合的,它既是市场“盲动”的产物,亦是市长“未动”的产物。在把MALL只简单的看成商业设施这点上,似乎不少发展商和市长陷入了同样的误区。 城市化与MALL 如果说“MALL与城市化”是发展商考虑的问题,那么“城市化与MALL”则是市长要回答的问题。 被誉为“东方管理大师”的日本经济学家Kenichi Ohmae(大前研一)认为:“一个国家要发展产业,要看能建成多少个重要大城市。在大城市以外的地区,产业是很难得到发展的。如果建成一个百万人口的城市,它自身就可以成为动力推动商业发展。能够建成多少个人口在百万规模的大城市,将决定整个国家推动力的大小。” 事实上,近年我国城市化水平保持年均一个多百分点的速度增长,内地城市数量从改革开放初期的193个增加到660个,其中100万人口以上的特大城市40个,50万人——100万人口的大城市54个,20万人——50万人的中等城市217个。城市经济对我国GDP的贡献超过了70%。据统计,城市化率每提高1个百分点,便相当于新增城市人口约1500万,能拉动终消费增长1.6个百分点。 中国人民大学黄国雄教授认为,从根本来看,要从城市发展规划这个角度来规范城市购物中心、特别是大型购物中心的发展规划,在什么地方建、建多大,都必须考虑到城市的协调发展,考虑到周边的环境,考虑中小企业的生存,考虑到购买力的现状和发展趋势。 陈维民告诉《中国经济周刊》:“几年MALL实践的深体会是‘汝果欲学诗,功夫在诗外’,如果说MALL的逻辑起点是要纳入城市总体规划,那么MALL的逻辑终点应是纳入城市总体运营。这样MALL客观具有的基础设施和公共设施的城市功能才能真正发挥。” 来源:中国经济周刊

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