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5月新盘供应洧望回暖各哋市场或将持续分化

2019-02-26 19:31:49

一季报披露刚刚结束,开发商纷纷交出了不俗的答卷。152家A股上市房企一季度预收账款和存货双双创下历史新高。楼市成交量在一季度的爆发式增长,也令房企未来业绩释放有了底气。尽管4月份成交量出现下滑,但房价仍然继续上涨的步伐,百城房价均值更是突破万元大关。业内人士预计,5月份开发商推盘量将回升,楼市成交也有望增长,但不同城市间的分化将进一步加剧。

业绩储备粮充足

今年一季度房企业绩表现格外抢眼。Wind数据显示,一季度152家上市房企实现净利润154.59亿元,同比增长29.71%,单季度业绩同比增幅创下自2011年下半年以来的新高。

在净利润大幅增长的同时,作为房企未来业绩蓄水池的预收账款也实现历史新高。统计显示,继2012年年底环比小幅回落后,上市房企预收账款总额在一季度快速反弹,达到6435.71亿元,同比增长36.52%,较去年年底增长了14.79%。

对于一家房企而言,预收账款是业绩的先行指标,反映了未来营业收入的可靠程度。通常情况下,房企预收账款转化为营业收入需要滞后半年至两年不等,而三四季度是房企的结算高峰期,这意味着当前的预收账款有望在下半年逐步进入结算阶段。

对此,中投证券研究报告指出,房企一季度预收款不断增长,在一定程度上反映了目前刚性住房需求仍较为旺盛。不过,国五条的出台加速了需求释放,或提前透支部分需求,预计未来一到两个季度预收款项增速将下行。

另一个反映房企经营的指标存货,在今年一季度也保持着持续增长的态势。152家房企一季度存货额达到16596.72亿元,较去年年底增长6.14%,同样创下历史新高。

值得注意的是,尽管存货总量在一季度创下新高,但是上市公司的存货资产比仍与去年年底保持同样水平。数据显示,在经历去年上半年房企以价换量后,上市房企的去库存速度在年底逐渐放缓,存货资产比也从年初的64.5%下降至年底的63%,今年一季度则继续维持这一水平。

根据统计局数据,今年一季度房地产开发企业土地购置面积同比下降22%,房屋新开工面积下降2.7%,两项数据的下降意味着未来供给的减少。业内预计,未来存货资产比将持续下降,房价仍然有上升的压力。

房价上涨仍未止步

除了金九银十外,房地产市场也有金三银四之说。从今年表现来看,年初以来楼市的成交热情格外高涨。再加上调控细则出台前,潜在购房者担心政策从紧、购房成本增加,使得需求提前集中释放,从而助推了3、4月份的房价。

中国指数研究院报告显示,4月全国100个城市(新建)住宅平均价格为10098元/平方米,环比3月上涨1%。百城房价自2012年6月以来已连续11个月环比上涨,但涨幅比上月缩小0.06个百分点。其中,76个城市环比上涨,24个城市环比下跌。

从北京等十大城市的数据来看,4月十大城市住宅均价为17023元/平方米,环比上月上涨1.31%。其中,北京环比上涨3.11%,涨幅领跑;广州涨幅为2.41%,深圳、南京、成都、重庆(主城区)涨幅在1%-2%之间,杭州、上海、武汉涨幅在1%以内。天津环比下跌0.56%,为十大城市中下跌的城市。

尽管成交量出现明显下调,但是十大城市的二手住宅均价仍保持上涨的态势。数据显示,4月十大城市主城区二手住宅样本平均价格为24131元/平方米,环比上月上涨1.87%,涨幅较上月缩小0.94个百分点。除杭州环比下跌0.22%外,其余9个城市二手住宅均价仍在上涨。

与十大重点城市相比,部分三四线城市的房价上涨势头已被抑制,楼市走势呈现明显分化。中指院数据显示,在4月住宅价格环比下跌的24个城市中,几乎全部是温州、常州、宁波、贵阳等三四线城市。

业内人士指出,3、4月以来,多地国五条细则落地实施,后期房价上涨过快的城市仍存在调控政策加码风险,市场预期较为复杂,不同城市住宅市场将进一步分化。

5月成交有望回暖

受3月底出台政策以及前期需求释放的影响,4月市场成交明显降温,主要城市新房、二手房成交量在3月达到近年来高点后显着下降,开发商新推盘量也有所回落。

银河证券数据显示,4月份33个主要城市月度成交量为20.8万套,环比3月份下降19.5%。截至4月末,十大城市存货为69.6万套,较3月末的68.7万套略有增加。如果以半年度的平均销售值来衡量去化周期的话,目前的去化周期约为6.8个月。

值得注意的是,4月份不少开发商调整了开盘和定价策略。中国证券报在走访北京楼市时发现,开发商延迟推盘、项目高开低走、改变精装修价格等现象并不少见。以大兴某项目为例,开发商便采取了精装分拆的方式,通过更改装修价格、附加协议等方式,在总房款里加价销售,从而规避限价的政策影响。

地方政府出台的各项政策无疑直接影响了开发商的心理预期。3、4月以来,多地国五条细则落地实施,北京、广州全面执行商品房限价指导;苏杭公积金门槛提高,贷款额度收紧;北京二套房贷款首付比例提高至七成一系列的政策让楼市在4月份陷入消化和观望期。

不过,在密集出台政策后,业内预计楼市将进入政策真空期,开发商的观望态度也将得到缓解。以北京为例,仅在4月25日以来的5天时间内,便有8个楼盘拿到预售许可证,这批楼盘或计划在5月初开盘,新盘供应量有望逐步回暖。

业内人士认为,5月份开发商将陆续加大推盘力度,供应量将会提升。但从全国楼市看,一二线和三四线楼市的分化将更为明显。一二线城市因为聚集了过多资源,使得房价易涨难跌,但是在严格的限购政策下,房价出现大幅上涨的可能性也明显降低。而三四线城市库存过多已经较为显着,市场将进一步分化。

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